您好，歡迎來(lái)到

克拉玛依裝修網(wǎng)!

克拉玛依預(yù)約免費(fèi)設(shè)計(jì)：17661095540

克拉玛依 [切換]

克拉玛依裝修裝飾平臺(tái)

裝修公司

Document

裝修從哪入手?

從免費(fèi)戶型設(shè)計(jì)開(kāi)始

在線預(yù)約

快速響應(yīng)，了解需求

設(shè)計(jì)師上門量房

現(xiàn)場(chǎng)溝通，更合您的心意

免費(fèi)獲取設(shè)計(jì)方案

免費(fèi)設(shè)計(jì)，滿意為止

裝修攻略
选材经验
收房验房
二手房如何交易、裝修有那些風(fēng)險(xiǎn)，看完保你不吃虧

搶免費(fèi)設(shè)計(jì)名額

今日僅剩免費(fèi)名額

159****1728獲得了免費(fèi)設(shè)計(jì)名額
139****9838獲得了免費(fèi)設(shè)計(jì)名額
187****2238獲得了免費(fèi)設(shè)計(jì)名額

二手房如何交易、裝修有那些風(fēng)險(xiǎn)，看完保你不吃虧

時(shí)間：三天前
來(lái)源：裝修界

收藏本文
瀏覽： 2293

今年來(lái)由于新房的房?jī)r(jià)居高不下，很多手里有閑錢的朋友便把目光轉(zhuǎn)向了二手房交易市場(chǎng)。因此二手房交易市場(chǎng)也越來(lái)越火爆，但是參與交易的絕大多數(shù)人關(guān)于二手房交易、裝修風(fēng)險(xiǎn)的了解往往都是道聽(tīng)途說(shuō)，對(duì)相關(guān)的知識(shí)都是囫圇吞棗不求甚解。那么今天小號(hào)角就在這里幫您好好分析下關(guān)于二手房交易、裝修風(fēng)險(xiǎn)的那些事兒。

二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。二手房是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。那么二手房交易流程及注意事項(xiàng)有哪些呢?

一：產(chǎn)權(quán)審核

很多買家不敢進(jìn)行自主交易，主要原因是怕買到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子。其實(shí)這種情況是可以避免的。在買二手房前，我們要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂合同時(shí)就必須要有兩個(gè)人的名字。我們還要看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房、契稅等。

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)：

此環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)是產(chǎn)權(quán)瑕疵問(wèn)題，你所要買的房子可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因?yàn)橛袀鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題，交易即宣布無(wú)效。所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。

二：交定金與簽合同

看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，就需要交定金了。交定金的環(huán)節(jié)同樣有很多需要注意的問(wèn)題。如果房子還在按揭中，定金好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方。如果雙方?jīng)]有可信賴的第三方，定金好交由銀行。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份協(xié)議即可，約定在交易完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。如果買賣雙方有可以信賴的第三方，則可以簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議，約定贖樓完畢之后將定金給賣方，需注明交給第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約。

一般來(lái)說(shuō)，在交定金的時(shí)候會(huì)簽一份預(yù)約買賣合同。合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時(shí)間、違約金和違約責(zé)任等。

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)：

1、賣家有可能以定金在未拿到手為由毀約賣樓，所以預(yù)約買賣合同中應(yīng)注明交由第三方即視為賣方收訖;

2、為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費(fèi)用等現(xiàn)象，你需要簽一份交房保證金協(xié)議，約定從定金中扣除1萬(wàn)元左右的保證金。在查驗(yàn)家具、電器完好，水電、物管等費(fèi)用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。

3、成交前會(huì)有很多不確定因素，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%；

三：贖樓

一般來(lái)說(shuō)，贖樓有兩種操作方式：一，業(yè)主通過(guò)擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，產(chǎn)生的是0.8%的擔(dān)保費(fèi)用，以及0 .4%的短期贖樓利息，等買家房產(chǎn)證出來(lái)之后，再到銀行做按揭；二，買家通過(guò)擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi)，但買家需要提前供樓。

出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，買家好采用前一種方式贖樓。通過(guò)后一種方式，可節(jié)省0.4%的短期贖樓利息，但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，買家將陷入被動(dòng)境地。

小竅門：如果通過(guò)同一銀行轉(zhuǎn)按揭，上述費(fèi)用少不了，但可以節(jié)省不少時(shí)間。另外，擔(dān)保公司與銀行有對(duì)接的關(guān)系，比如某個(gè)擔(dān)保公司對(duì)應(yīng)的銀行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何選擇擔(dān)保公司，可到打算辦按揭的銀行咨詢，否則先行選擇擔(dān)保公司可能要空跑一趟。

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)：

此環(huán)節(jié)中大的風(fēng)險(xiǎn)就是贖樓產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。買家拿現(xiàn)金贖樓或自己通過(guò)擔(dān)保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法。如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問(wèn)題，買家會(huì)冒風(fēng)險(xiǎn)。中介按揭部建議兩筆款贖樓，即業(yè)主自己通過(guò)擔(dān)保公司向銀行借款。

四：付首付

除了產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，還有一項(xiàng)需要我們注意的就是資金。目前，資金已有自己的體系，買賣雙方只要按照規(guī)定來(lái)做就可以降低風(fēng)險(xiǎn)。

無(wú)論是通過(guò)何種方式交易，首期款必須放銀行。具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金協(xié)議，然后各自在銀行開(kāi)一個(gè)賬戶，約定在買家過(guò)戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣方；如果中間出現(xiàn)問(wèn)題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項(xiàng)服務(wù)，一般會(huì)收取單筆500元左右的費(fèi)，但如果你是通過(guò)要按揭的銀行辦理資金，則可以省去這筆費(fèi)用。

在簽協(xié)議時(shí)銀行會(huì)要求買賣雙方在放款書上簽字，這樣放款時(shí)買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時(shí)候不放款給賣家?guī)?lái)困擾。

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)：

1、買家要保證首期款通過(guò)獨(dú)立的第三方進(jìn)行，避免資金風(fēng)險(xiǎn)。用首期款為賣家贖樓更保險(xiǎn)。

2、如果放款書沒(méi)有提前簽字，賣家在買家過(guò)戶完畢之后要及時(shí)催促解凍首期款。

五：合同的簽訂

在交定金環(huán)節(jié)，自主交易的買賣雙方可以先簽訂一個(gè)書面協(xié)議，協(xié)議中要包括產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費(fèi)及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是重要，像交定金、過(guò)戶、交樓時(shí)間，確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行。交付首期之后，就可簽訂國(guó)土房管局的正式二手房買賣合同。

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)：

1、如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。

2、如果有租約的，應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。

3、如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，好在附表中對(duì)家具家電的情況加以詳細(xì)描述，例如家具家電的品牌、新舊程度等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時(shí)出現(xiàn)貨不對(duì)板的情況。

4、如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時(shí)寫明戶口遷出的日期及違約條件。

5、要明確違約責(zé)任，保障自己的權(quán)益。

六：辦理按揭

如果買家選擇的不是一次性付款，就需要到銀行辦理按揭貸款。去銀行做貸款申請(qǐng)需要買賣雙方到場(chǎng)，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。一般來(lái)說(shuō)當(dāng)天就能夠確批復(fù)。但有時(shí)候也會(huì)出現(xiàn)貸款額度不能達(dá)到預(yù)期的情況，像評(píng)估價(jià)高的銀行需要再評(píng)估，一般會(huì)延長(zhǎng)二三個(gè)工作日。不過(guò)在辦理按揭前，買方需要自己心里有個(gè)數(shù)。如果是在2000年以前的房子，那么貸款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的銀行，也可以在申請(qǐng)按揭時(shí)同時(shí)辦理，免得來(lái)回跑腿。至于銀行的選擇，好選擇四大國(guó)有銀行，據(jù)說(shuō)貸款額度會(huì)較寬松，而且辦事效率會(huì)高一些。至于利率的問(wèn)題，每家銀行執(zhí)行的政策基本一致，所以并不需要更多考慮。

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)：

1、買賣雙方需要在合同中約定出現(xiàn)貸款批不下來(lái)的情況時(shí)應(yīng)如何解決。一般這種情況的解決方法是解除合同或者賠償違約金等。

2、如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期，買家需要做好支付更多首期款的準(zhǔn)備，否則交易不成將造成違約。

七：過(guò)戶

去過(guò)戶時(shí)，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記去辦理過(guò)戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前的定金。

至于辦證時(shí)間，關(guān)內(nèi)是5個(gè)工作日出新證，關(guān)外寶安也是5個(gè)工作日，龍崗則是20-30個(gè)工作日(2000年以前的舊證是30個(gè)工作日，2000年以后的新證是20個(gè)工作日)。交稅時(shí)，如果合同約定是各付稅費(fèi)，那么兩人必須同時(shí)到場(chǎng)。如果是業(yè)主實(shí)收，就只需要買家到場(chǎng)。至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產(chǎn)證。如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復(fù)印件，銀行也會(huì)自動(dòng)去國(guó)土房管局辦理抵押手續(xù)，在5個(gè)工作日后放尾款給業(yè)主。

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)：

1.買方需要在合同中增加一條條款，約定如果在過(guò)戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封，那么視為業(yè)主違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任。這條條款主要是為了防止有的業(yè)主以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn)，讓過(guò)戶期間的房產(chǎn)交易終止，

2.房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。也就是說(shuō)過(guò)戶后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險(xiǎn)，是由買方承擔(dān)的，所以買方需要在過(guò)戶前仔細(xì)確認(rèn)房子是否有質(zhì)量問(wèn)題。

八：交房

上述一系列事情辦完之后就要交房了。其中涉及水電、物業(yè)、燃?xì)?、有線電視等的交接，就要分別到水務(wù)局、管理處、供電局、有線電視臺(tái)等部門去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等，部分區(qū)域辦理水電交接的時(shí)候也許要提供抵押合同。如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走，后業(yè)主交完鑰匙，交易就正式完成了。主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內(nèi)部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實(shí)有缺失，那么經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商后可以在保證金里面進(jìn)行抵扣。

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)：

1、在交房前，好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。

2、如果交房時(shí)家具家電出現(xiàn)損壞甚至被搬走，而交房保證金無(wú)法彌補(bǔ)時(shí)，買方通常很難找到賣家去索賠。所以好在當(dāng)初約定交房保證金時(shí)，盡量把保證金的數(shù)額做大。

以上就是二手房交易、裝修風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)情況，希望廣大業(yè)主再看了之后能夠巧妙避開(kāi)各種風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)再吃虧上當(dāng)。您在交易之前想要對(duì)房子的整體有所了解，<<<點(diǎn)擊免費(fèi)驗(yàn)房>>>，行業(yè)內(nèi)最靠譜的驗(yàn)房師為您的二手房交易保駕護(hù)航。